0988126060
LIÊN HỆ ANH GIÁP: CTY BẤT ĐỘNG SẢN PHÚ AN GIA
Những khởi động cho việc di dời trung tâm hành chính tỉnh Đồng Nai từ thành phố Biên Hoà về Long Thành, cộng với việc sân bay quốc tế Long Thành dự kiến sẽ được khởi động trong năm 2011 đã khiến cho nhà đầu tư thứ cấp trên khắp đất nước đổ về đây tìm cơ hội đầu tư.
Chẳng có gì khó hiểu khi hàng loạt dự án trong khu vực này rơi vào tình trạng cháy hàng, chưa bán đã hết. Mặt bằng giá nhà đất dọc quốc lộ 51 - đặc biệt trong khu vực trung tâm huyện Long Thành và lân cận sân bay, trung tâm hành chính đã liên tục gia tăng trong suốt một năm qua .
Chẳng có gì khó hiểu khi hàng loạt dự án trong khu vực này rơi vào tình trạng cháy hàng, chưa bán đã hết. Mặt bằng giá nhà đất dọc quốc lộ 51 - đặc biệt trong khu vực trung tâm huyện Long Thành và lân cận sân bay, trung tâm hành chính đã liên tục gia tăng trong suốt một năm qua .
Chưa bán đã hết
Thật khó mà có thể ước lượng được hết nguồn vốn mà giới đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ đã đổ vào các dự án bất động sản (BĐS) Đồng Nai nói chung và các dự án dọc theo quốc lộ 51 (từ Đồng Nai đi Bà Rịa - Vũng Tàu) khi mà hàng vài chục dự án trên địa bàn huyện Long Thành trong suốt một năm qua đều bị "cháy hàng". Thoạt nghe chuyện "chưa bán đã hết" tưởng chừng như vô lý, nhưng đó là một thực tế.
Hầu hết các dự án ở khu trung tâm huyện Long thành nơi dự kiến sẽ trở thành trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai và lân cận sân bay quốc tế Long Thành đều đã được đặt mua hết nhiều tháng trước thời điểm công bố giá và bán hàng chính thức. Khi thị trường hút hàng, những nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ cần biết mang máng giá dưới 5 triệu/m2 thế là nhào vô đặt tiền, chứ không cần quan tâm cụ thể nó là bao nhiêu. Dự án Thung lũng Xanh của Cty Long Thuận Lộc là một điển hình.
Dự án này có xấp xỉ 1.000 nền nhà, được chia làm 2 giai đoạn bán hàng. Giai đoạn 1, Cty Đất Xanh phân phối, chỉ trong vòng 3 tuần kể từ ngày công bố bán hàng đã có gần 1.000 người đặt chỗ giành nhau mua hơn 300 nền nhà. Giai đoạn 2 của dự án, sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa, giành được quyền phân phối độc quyền. Giai đoạn 2 với hơn 400 nền nhà nhưng đã được thị trường "giải" quyết chỉ trong vòng 1 tuần. Trong khi đó, số lượng các nhà đầu tư đặt chỗ, giữ chỗ để giành quyền mua lên đến con số gần 2.000. Thậm chí, có ít nhất 3 Cty kinh doanh BĐS phía bắc đề nghị được mua hết hoặc một phần dự án.
Hầu hết các Cty phía bắc đều thuộc dạng mua sỉ, bán lẻ. Mới đây nhất, dự án Aquamarine Town, diện tích 20ha của Cty Mỹ Long, tọa lạc trên tuyến đường nối từ quốc lộ 51 vào sân bay Long Thành, cạnh trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai. Theo thông tin từ Cty địa ốc Nam Tiến - đơn vị phân phối dự án này - mặc dù chưa đến thời điểm bán hàng, chưa quyết được giá bán cũng như chưa quảng bá, thế nhưng số lượng các nhà đầu tư tự tìm đến để đặt vấn đề mua hàng có thể đảm bảo đầu ra cho cả dự án.
Trước sức hút của thị trường, các chủ đầu tư cũng có chiến lược khá linh hoạt trong việc ấn định giá bán hàng. Hầu hết các dự án trong khu vực Long Thành hiện nay đều được xé nhỏ bán theo từng đợt và tùy vào sức hút của thị trường mà chủ đầu tư điều chỉnh giá. Thông thường, giá bán trong đợt đầu và đợt cuối chênh nhau từ vài trăm đến cả triệu đồng/m2. Điều này góp phần lôi kéo, thu hút được các nhà đầu tư, làm cho thị trường đất trong các dự án trở nên cực kỳ sôi động.
Thật khó mà có thể ước lượng được hết nguồn vốn mà giới đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ đã đổ vào các dự án bất động sản (BĐS) Đồng Nai nói chung và các dự án dọc theo quốc lộ 51 (từ Đồng Nai đi Bà Rịa - Vũng Tàu) khi mà hàng vài chục dự án trên địa bàn huyện Long Thành trong suốt một năm qua đều bị "cháy hàng". Thoạt nghe chuyện "chưa bán đã hết" tưởng chừng như vô lý, nhưng đó là một thực tế.
Hầu hết các dự án ở khu trung tâm huyện Long thành nơi dự kiến sẽ trở thành trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai và lân cận sân bay quốc tế Long Thành đều đã được đặt mua hết nhiều tháng trước thời điểm công bố giá và bán hàng chính thức. Khi thị trường hút hàng, những nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ cần biết mang máng giá dưới 5 triệu/m2 thế là nhào vô đặt tiền, chứ không cần quan tâm cụ thể nó là bao nhiêu. Dự án Thung lũng Xanh của Cty Long Thuận Lộc là một điển hình.
Dự án này có xấp xỉ 1.000 nền nhà, được chia làm 2 giai đoạn bán hàng. Giai đoạn 1, Cty Đất Xanh phân phối, chỉ trong vòng 3 tuần kể từ ngày công bố bán hàng đã có gần 1.000 người đặt chỗ giành nhau mua hơn 300 nền nhà. Giai đoạn 2 của dự án, sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa, giành được quyền phân phối độc quyền. Giai đoạn 2 với hơn 400 nền nhà nhưng đã được thị trường "giải" quyết chỉ trong vòng 1 tuần. Trong khi đó, số lượng các nhà đầu tư đặt chỗ, giữ chỗ để giành quyền mua lên đến con số gần 2.000. Thậm chí, có ít nhất 3 Cty kinh doanh BĐS phía bắc đề nghị được mua hết hoặc một phần dự án.
Hầu hết các Cty phía bắc đều thuộc dạng mua sỉ, bán lẻ. Mới đây nhất, dự án Aquamarine Town, diện tích 20ha của Cty Mỹ Long, tọa lạc trên tuyến đường nối từ quốc lộ 51 vào sân bay Long Thành, cạnh trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai. Theo thông tin từ Cty địa ốc Nam Tiến - đơn vị phân phối dự án này - mặc dù chưa đến thời điểm bán hàng, chưa quyết được giá bán cũng như chưa quảng bá, thế nhưng số lượng các nhà đầu tư tự tìm đến để đặt vấn đề mua hàng có thể đảm bảo đầu ra cho cả dự án.
Trước sức hút của thị trường, các chủ đầu tư cũng có chiến lược khá linh hoạt trong việc ấn định giá bán hàng. Hầu hết các dự án trong khu vực Long Thành hiện nay đều được xé nhỏ bán theo từng đợt và tùy vào sức hút của thị trường mà chủ đầu tư điều chỉnh giá. Thông thường, giá bán trong đợt đầu và đợt cuối chênh nhau từ vài trăm đến cả triệu đồng/m2. Điều này góp phần lôi kéo, thu hút được các nhà đầu tư, làm cho thị trường đất trong các dự án trở nên cực kỳ sôi động.
Mua Đất thổ cư an toàn hơn đất dự án.
Cách đây vài năm, đầu tư đất dự án được xem là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất bởi khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, do giá đất tại các dự án bị đẩy lên quá cao, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển sang đất thổ cư và nhà ở trong phố với tầm tiền vừa phải.
Không còn hấp dẫn
Tại Hà Nội, đất dự án luôn ở vị trí đẹp, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội rất đồng bộ và ổn định. Vì lẽ đó, đầu tư đất dự án luôn hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá đất tại dự án lại rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư xung quanh khu dự án đó.
Trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay, rất dễ để lý giải vì sao đất dự án không được chủ đầu tư “mặn mà” như trước nữa.
Trước hết, đất thổ cư có giá trị pháp lý rõ ràng hơn đất dự án bởi đã được cấp sổ đỏ nên rất thuận tiện trong việc giao dịch, thế chấp ngân hàng….
Do nhu cầu nhà ở khá lớn nên nhu cầu tìm kiếm các lô đất thổ cư có nguồn vốn vừa phải phù hợp nhiều đối tượng khách hàng là nhà đầu tư hoặc người mua để ở. Trong khi, đất dự án trên quy hoạch thì rất đẹp nhưng phải chờ khá lâu, thậm chí có dự án chậm tiến độ cả vài ba năm là bình thường do vậy đối với người mua nhà để ở ngay là không thể, còn với nhà đầu tư dự án chậm triển khai đồng nghĩa việc bị “om” vốn, nhất là những dự án chưa đủ pháp lý việc chuyển nhượng rất là khó.
Trong khi đó tín dụng cho vay BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn, lãi suất cho vay từ ngân hàng ở mức quá cao, không nhiều nhà đầu tư chịu được nên họ không để dòng vốn của mình “ngâm” quá lâu.
Thêm nữa, giá đất dự án đã bị đẩy lên quá cao, mặc dù đã giảm nhưng chưa về biên độ giá trị thực của nó khiến người mua không tiếp cận được.
Một nguyên nhân khác là do, giá đất tại các dự án, đặc biệt ở các dự án ở giai đoạn sắp bàn giao nhà cho người sử dụng, tiền đất phải nộp 100% và phải nộp tiền xây thô cho chủ đầu tư, giá đã lên đến đỉnh, số vốn phải bỏ ra quá lớn, trong đó phần lớn là tiền chênh lệch. Chính vì vậy, thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng trở lại với khu vực ven nội thành, hướng tới đầu tư để bán nhà, đất cho những người có nhu cầu ở.
Theo khảo sát của PV, tại trục đường 32 hiện đang có hàng chục dự án đã hoàn thiện phần thô chờ bàn giao cho khách hàng. Chẳng hạn như dự án Tân Tây Đô (huyện Đan Phương), hiện mỗi m2 liền kề được giao bán từ 40 – 55 triệu đồng/m2, thế nhưng so với đất thổ cư tại xã Tân Lập cạnh Tân Tây Đô, giá đất trong ngõ chỉ khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2. Với mức giá này, dễ hiểu tại sao cả người mua lẫn nhà đầu tư sẽ lựa chọn mua đất thổ cư.
Chậm nhưng chắc
“Đầu tư đất thổ cư lợi nhuận không nhiều, tăng không nhanh so với dự án do đối tượng mua đất dự án đều là nhà đầu tư, đầu cơ lướt sóng. Nếu họ tập trung đánh đất dự án lên rất nhanh chỉ trong thời gian ngắn vài tuần giá đất tăng lên cả chục triệu đồng/m2 là chuyện khá bình thường. Trong khi đất thổ cư phải chờ bởi có khu vực đất thổ cư trung bình một năm chỉ tăng 5-7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đầu tư đất thổ cư bao giờ cũng an toàn hơn đất dự án rất nhiều”, - một nhà đầu tư nhận định.
Hơn nữa, ở thời điểm này, đất nên dự án không còn là mảnh đất màu mỡ nữa vì phần lớn nhà đầu tư đã cạn tiền. Do đó, bất chấp giá BĐS tại nhiều khu vực “hot” đã giảm mạnh, thậm chí giảm tới 30 – 50% nhưng nhiều nhà đầu tư đành khoanh tay đứng nhìn. Chỉ số ít chủ đầu tư hoặc khách hàng từ lâu đã "đổ" tiền vào mua đất phân lô tại một số dự án nay bị "om" vốn, lại bị gặp khó trong các giao dịch do các quy định lằng nhằng về thủ tục đành chịu cảnh “chôn” vốn tại đó.
Trong thời gian qua, nhiều dự án có vấn đề pháp lý và lừa đảo đã khiến khách hàng dè chừng hơn. Vụ bán khống đất dự án Thanh Hà vừa qua là minh chứng điển hình. Do vậy, đa số các nhà đầu tư đoản vốn đều cho rằng, đối với người mua lựa chọn đất đã có sổ đỏ an toàn hơn nhiều. Hơn nữa, bản thân những người mua thường có tâm lý mua đứt bán đoạn, không kèm các phí dịch vụ như chung cư, không có tranh chấp, khiếu nại hoặc bất đồng về các vấn đề quản lý như đối với chung cư.
Cũng theo đánh giá của giới đầu tư chuyên nghiệp, giá BĐS ở nhiều khu vực đã lên đến đỉnh, trong khi nhu cầu để sử dụng thực sự lại rất nhỏ vì chưa có hạ tầng đồng bộ, xa trường học, TTTM... Chính vì vậy, thay vì bỏ ra hơn 3 tỉ đồng mua một miếng đất ngoại thành để chờ “lướt sóng” không bằng mua một căn nhà hơn 3 tỉ đồng trong ngõ phố, bỏ thêm ít tiền sửa chữa cho đẹp để bán.
Hiệu quả của cách đầu tư này không cao, lãi suất không nhiều nhưng bù lại, tốc độ quay vòng vốn rất nhanh vì nhu cầu người mua để ở, tiện sinh hoạt công tác trong nội thành vẫn rất lớn.
